Принято считать, что ипотека хоть и является полезным инструментом для покупки квартиры, но влечет за собой сплошные расходы. Но это не всегда так. ГК ПИК совместно с банком «Тинькофф» придумали такой гибрид ипотеки и вклада, который поможет заработать на первоначальном взносе. Как это работает – выяснил портал МосДольщик.рф.
Откуда вообще берется заработок на первоначальном взносе на квартиру в новостройке Москвы
Вкладотека – так называется новый продукт, который придумали в ГК ПИК и который позволяет заработать на первоначальном взносе на квартиру. Функционирует он следующим образом. Начинается все до банальности просто и обыденно: потенциальный покупатель выбирает любую квартиру в московской новостройке этого девелопера и решает, в каком из банков-партнеров получить кредит. Через некоторое время банк одобряет заявку, а вот дальше начинается необычное.
При стандартной ипотечной схеме покупатель после одобрения кредита должен перечислить застройщику первоначальный взнос за будущую квартиру в новостройке. Вернее, не напрямую застройщику, а на счет эскроу, который открывается после заключения ДДУ (застройщик доступ к нему получит, но лишь после того, как введет дом в эксплуатацию). Как только эти деньги будут перечислены, банк, где взят ипотечный кредит, отправит на тот же счет эскроу остаток денег за квартиру. То есть, переведет сумму, эквивалентную стоимости квартиры, что указана в ДДУ, за вычетом первоначального взноса.
В случае с вкладотекой все не совсем так. Первоначальный взнос поступает не на счет эскроу, а на специальный счет в банке «Тинькофф». Именно в нем – с другими банками у ГК ПИК аналогичных договоренностей нет. По сути, на сумму первоначального взноса в «Тинькоффе» открывается вклад под 12% годовых сроком на 12 месяцев. Как только вклад отроется – банк, где будет оформлена ипотека (а это не «Тинькофф», он такие кредиты не выдает) переведет деньги на счет эскроу.
Что же касается средств на вкладе, то на счет эскроу они тоже поступят, но по истечению года. А вот проценты, которые образуются на вкладе, ежемесячно станут зачисляться на карту покупателю. Куда их деть – решать ему самому. Можно, например, потратить на частичное погашение ипотеки, а можно – на любые другие нужны.
Выгодно ли пользоваться вкладотекой
На середину июля 2022 года вклад на первоначальный взнос под 12% выглядит вполне привлекательно. В большинстве банков такой доходности нет даже близко.
- Скажем, в банке Дом.рф максимальная ставка по вкладу составляет 10%;
- в Сбере – всего 8%;
- в ВТБ и того меньше – 7,55%.
Да и сам «Тинькофф» по вкладам, не привязанным к сделкам в новостройках ГК ПИК, не слишком щедр. Выше 8,3% ставок он не предлагает. Поэтому 12% кажутся вполне интересным предложением.
Однако тут есть два нюанса.
- Первоначальный взнос, размещенный на вкладотеке, не может быть любым. Он ограничен как снизу, так и сверху – от 15% до 40% от стоимости квартиры, указанной в ДДУ. Меньше 15% вносить вообще нельзя. Больше 40% можно, однако на ту часть средств, что превысят 40% от стоимости будущей квартиры в новостройке, проценты начисляться не будут от слова совсем. Зато и ипотечный кредит станет меньше, что выплаты по нему сократит. Так что внести больше даже выгодно. Были бы деньги.
- Поскольку на счет эскроу остаток средств должен поступить не позднее ввода новостройки в эксплуатацию, под вкладотеку разумнее выбирать те проекты, которые будут сданы в III квартале 2023 года и далее – так выгода будет больше.
Сколько можно заработать на первоначальном взносе
Чтобы понять, сколько по максимуму можно заработать на вкладотеке, рассмотрим одну из самых дорогих квартир в новостройках Москвы от ГК ПИК, удовлетворяющую всем условиям. Это четырехкомнатная квартира в 130 кв.м, расположенная на 10 этаже корпуса ЖК Green park, который планируют заселить в конце февраля 2024 года, а сдать кварталом раньше. На середину июля 2022 года продается она за 43,2 млн руб.
Допустим, что в качестве первоначального взноса мы внесем 40% от этой суммы, то есть, максимум, на который будут начисляться проценты. Это будет чуть меньше 17,3 млн руб.
При ставке 12% каждый месяц будут начисляться проценты в размере около 176,3 тыс. руб., что за год выльется в сумму чуть меньше 2,1 млн руб.
На оставшиеся за вычетом первоначального взноса 25,9 млн руб. берем ипотечный кредит под 4,99% на максимально возможные 30 лет (такие условия при использовании вкладотеки предлагает ГК ПИК), то ежемесячный взнос составит около 138,9 тыс. руб. Что даже меньше ежемесячных процентов, которые в течение года будут начисляться на первоначальный взнос.
То есть, за счет процентов по вкладу можно будет гасить ипотеку на протяжении 15 месяцев, и лишь затем искать другие источники для ее погашения.
Но это лишь при расчетах по максимуму: самая дорогая квартира, самый большой первоначальный взнос, самый большой срок кредита. Во всех остальных случаях выгода будет меньше, но все же будет в любом случае. И это главное.
